O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Os FIIs são constituídos sob a forma de condomínio fechado (ou seja, não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de decorrido o prazo de duração do fundo) e têm, em sua maioria, prazo de duração indeterminado.
Os FIIs foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulados pela Instrução CVM 472/08, de 31 de outubro de 2008, e alterações (“ICVM 472”), que dispõe sobre as principais regras de constituição, divulgação e funcionamento dos fundos. As figuras centrais dos FIIs são o Administrador, o Gestor, o Consultor Imobiliário (quando aplicável), o Custodiante e o Escriturador.
De forma geral, cabe ao Administrador (uma instituição financeira específica) um conjunto de serviços direta ou indiretamente relacionados ao funcionamento e à manutenção dos fundos, que podem ser prestados pelo próprio Administrador ou por terceiros por ele contratados. Esses serviços incluem, principalmente, a gestão da carteira, por vezes realizada pelo próprio Administrador. Cabe ressaltar, no entanto, que a responsabilidade pela gestão dos ativos imobiliários dos fundos compete exclusivamente ao Administrador, que deterá a propriedade fiduciária dos bens dos fundos, sem prejuízo da possibilidade de contratar terceiros para a administração dos imóveis.
O investimento em cotas de FIIs é possível nos seguintes formatos: (i) oferta de cotas; ou (ii) compra de cotas via mercado secundário da B3. Já o resgate, por se tratar de condomínio fechado, só é possível quando do encerramento do FII. As vendas podem ser realizadas em mercado de balcão ou via mercado secundário na bolsa.
Os recursos captados na venda das cotas poderão ser utilizados para a aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais, bem como para a aquisição de títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário, tais como cotas de outros FIIs, Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), ações de companhias do setor imobiliário, etc.
Todo FII tem um regulamento que, entre outras disposições, determina a política de investimento do fundo. A política pode ser específica e estabelecer, por exemplo, que o FII invista apenas em imóveis prontos destinados ao aluguel de salas comerciais, ou pode ser genérica e permitir ao fundo adquirir imóveis prontos em geral ou em construção, os quais poderão ser alugados ou vendidos.
Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento. Caso aplique em títulos e valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou, ainda, pela diferença entre seu preço de compra e de venda (ganho de capital). Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente aos seus cotistas. O fundo deverá distribuir no mínimo 95% do resultado auferido a regime de caixa até o último mês de cada semestre.
Conforme a Deliberação nº 62 da Anbima e o documento de Regras e Procedimentos Anbima para Classificação do FII nº 10, de 23 de maio de 2019, os FIIs podem ser classificados de acordo com o seu (i) mandato; (ii) tipo de gestão; e (iii) segmento de atuação.
- Mandato
- FII de Desenvolvimento para Renda;
- FII de Desenvolvimento para Venda;
- FII de Renda;
- FII de Títulos e Valores Mobiliários;
- FII Híbrido
- Tipo de Gestão
- Gestão Passiva;
- Gestão Ativa;
- Segmento de Atuação
- Agências;
- Educacional;
- Híbrido;
- Hospital;
- Hotel;
- Lajes Corporativos;
- Logística;
- Residencial;
- Shoppings;
- Títulos e Valores Mobiliários;
- Outros.
A remuneração pelos serviços prestados pelo Administrador constará expressamente do regulamento do fundo, sendo, em sua maior parte, um percentual sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado do FII, calculado diariamente e pago mensalmente. Ainda, o regulamento poderá estabelecer e informar os critérios para a cobrança de taxa de performance.
Uma das principais características dos FIIs é a obrigatoriedade de distribuir a seus cotistas no mínimo 95% dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Sendo assim, os fundos realizam, em sua maior parte, distribuições de rendimentos mensais, a título de antecipação dos resultados do semestre.
Vale ressaltar que, em conformidade com o disposto na Lei nº 11.033/04, o cotista pessoa física ficará isento do imposto de renda na fonte sobre os rendimentos auferidos nas seguintes hipóteses, cumulativamente:
I. se o fundo tiver 50 cotistas ou mais;
II. se o fundo tiver suas cotas admitidas para a negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.
Ainda que sejam atendidos os requisitos acima, o cotista pessoa física que, individualmente, tiver participação em cotas do fundo em percentual igual ou superior a 10% da totalidade de cotas emitidas do fundo, ou, ainda, o cotista pessoa física que detiver cotas que lhe outorguem o direito ao recebimento de rendimento superior a 10% do rendimento total auferido pelo fundo no período não terá direito à isenção prevista acima.
Por fim, os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas do fundo por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto sobre a renda à alíquota de 20%.
A ICVM 472 estabelece a divulgação de determinadas informações periódicas pelo Administrador, conforme abaixo:
- Informe Mensal
- Periodicidade: Mensalmente, até 15 (quinze) dias após o encerramento do mês.
- Conteúdo: Apresenta, resumidamente, a composição dos ativos e passivos do fundo, bem como o valor de seu patrimônio líquido e número de cotistas.
- Informe Trimestral
- Periodicidade: Trimestralmente, até 45 (quarenta e cinco) dias após o encerramento de cada trimestre.
- Conteúdo: Apresenta informações por tipo de ativo do fundo, detalhando itens como: relevância de cada imóvel em relação às receitas do FII, percentual de vacância de cada imóvel, percentual de inadimplência por imóvel, distribuição dos contratos de locação por indexador e por prazo de vencimento, composição do resultado contábil e financeiro trimestral, dentre outros.
- Informe Anual
- Periodicidade: Anualmente, até 90 (noventa) dias após o encerramento do exercício do fundo.
- Conteúdo: Apresenta, dentre outras informações, a relação de prestadores de serviços do fundo, descrição dos negócios realizados no período, valor contábil dos ativos imobiliários do fundo e sua valorização/desvalorização apurada no período, relação de processos judiciais e distribuição de cotistas, segundo o percentual de cotas adquirido.
Além dos relatórios informados acima, diversos Administradores também realizam a divulgação mensal do Relatório de Gestão, no qual o Administrador aborda os principais temas envolvendo os ativos do fundo, aquisições ou desinvestimentos, dados de mercado envolvendo o FII, dentre outros.
| Características | |
|---|---|
| Burocracia | Necessidade de registro na CVM |
| Norma CVM | Regido pela Instrução CVM 472 |
| Forma e Duração | Condomínio fechado e com prazo de duração indeterminado |
| Principais Prestadores de Serviço | Administrador, Gestor, Custodiante e Escriturador |
| Liquidez | Negociação de cotas via mercado secundário da B3 |
| Classificação | Classificados de acordo com (i) mandato; (ii) tipo Gestão e (iii) segmento de atuação |
| Distribuição de Rendimentos | Distribuição minima de 95% dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa com base em balanço ou balancetes semestral encerrando em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano |
| Periodicidade de pagamento de rendimentos | Distribuições de rendimentos mensais, a título de antecipação dos resultados do semestre |
| Tributação do Cotista | (i) Distribuição de Rendimentos: isenção tributária desde que atendidos determinados critérios (ii) Alienação/ Resgate de Cotas: alíquota de 20% sobre o ganho de capital auferido |
| Informes Periódicos | (i) Informe Mensal: (ii) Informe Trimestral: (iii) Informe Anual: (iv) Relatório de Gestor (não obrigatório) |
| Imóvel | Vedação no investimento em imóvel cuja contraparte seja cotista com mais de 25,0% das cotas do fundo |
| Auditoria | Informações financeiras auditadas divulgadas anualmente |
| Liquidação | Física e financeira |
| Prazo de Liquidação | D+2, a partir da data de negociação |
| Mercado | À vista |
| Lote padrão | 1 cota |